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同样是房子，为什么公寓和住宅的抵押成数不一样呢？

1.变现能力差异

住宅流通性强，易转手拍卖；公寓税费高、受众少，银行处置周期长、成本高，故压缩贷款成数；

2.产权性质与政策限制

住宅：70年产权，可申请公积金贷款，政策支持。

公寓：商业性质，禁贷公积金，商贷利率更高，且北京等城市要求全款购买。部分公寓甚至因不通燃气、无独立卫生间被银行拒贷。

3.抵押物价值波动

公寓市场溢价空间小，易受政策影响（如“商改住”限制），而住宅尤其核心地段住宅抗跌性强，银行更愿给高成数

关键细节

70年公寓≠住宅！虽产权同住宅，但因土地性质为商业，贷款仍受限。

房龄是隐形门槛：就算是超过30年的住宅可能被拒贷。

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